У сучасних реаліях ринку нерухомості часто виникає ситуація, коли покупець, який уклав інвестиційний договір із забудовником, не може самостійно завершити операцію та придбати квартиру. У таких випадках на допомогу приходить переуступка.
Переуступка — це механізм, за допомогою якого покупець квартири передає свої права та обов'язки за договором із забудовником іншій особі. По суті, перший покупець відмовляється від квартири на користь нового власника.
Основною перевагою переуступки є можливість продати квартиру ще до її в експлуатацію. Це може бути вигідно для обох сторін: перший покупець може вийти із проекту, отримавши свої кошти, а другий — придбати омріяну квартиру за нижчою ціною, ніж у забудовника.
Процес переуступки регулюється договором, який укладається між продавцем, покупцем та забудовником. Договір повинен містити інформацію про об'єкт нерухомості, суму та умови розрахунків, відповідальність сторін та інші важливі аспекти.
Переуступка — це досить безпечний спосіб передачі прав на нерухомість, оскільки забудовник завжди в курсі таких операцій та бере участь у процесі. Це виключає ризик шахрайства та гарантує прозорість угоди.
Однак слід зазначити, що переуступка може бути пов'язана з певними витратами:
- Оплатою послуг нотаріуса за оформлення договору переуступки
- Відсотком забудовника за дану послугу
- Оплатою послуг рієлтора (за необхідності)
Важливо ретельно вивчити всі документи та умови переуступки перед її здійсненням. Не варто поспішати та приймати рішення на емоціях.
Підсумовуючи, переуступка при продажу квартири — це зручний та безпечний спосіб зміни власників житла на етапі будівництва. Однак потрібно бути уважним та розуміти усі аспекти та витрати цієї процедури, щоб уникнути потенційних проблем у майбутньому.
Переуступка при продажі квартири — це юридичний процес, який дозволяє новому покупцю придбати право власності на квартиру, яка ще не побудована або знаходиться на етапі будівництва. Ця процедура відрізняється від звичайної купівлі-продажу вже готової квартири.
Суть переуступки
При купівлі квартири через переуступку первинний покупець (інвестор) передає свої права та обов'язки на придбання нерухомості новому покупцеві. У цьому випадку інвестор є первісним власником договору із забудовником, а новий покупець стає новим власником.
Переуступка прав відбувається за допомогою підписання договору між початковим інвестором та новим покупцем. У цьому договорі фіксуються умови передачі прав та обов'язків, а також вартість квартири. Після підписання договору новий покупець стає власником усіх прав та обов'язків, що випливають із договору із забудовником.
Переваги та недоліки переуступки
Переваги переуступки:
- Можливість придбати квартиру за нижчою ціною, ніж у майбутньому після здачі в експлуатацію.
- Можливість вибрати конкретне планування та поверх квартири.
- Економія на податках, оскільки при переуступці сплачується нижчий податок на доходи фізичних осіб, ніж при купівлі готової квартири.
Недоліки переуступки:
- Ризик незбудованого будинку. Якщо забудовник стане неплатоспроможним або будівництво затягнеться, новий покупець може втратити кошти.
- Можливі додаткові витрати, такі як за оформлення договору, послуги нотаріуса та реєстрації права власності.
- Менший вибір квартир порівняно з ринком готових квартир.
Процес переуступки
Процес переуступки, як правило, включає такі етапи:
- Пошук інвестора, який готовий продати свої права на квартиру.
- Підписання договору переуступки прав та обов'язків.
- Нотаріальне завірення договору переуступки та внесення відповідних змін у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
- Передача первісним інвестором новому покупцеві всіх необхідних документів, що стосуються квартири та її будівництва.
Особливості переуступки
- При переуступці не передбачається передача матеріального об'єкта – квартири. Новий покупець придбаває лише права на придбання квартири у майбутньому.
- Переуступка не є продажем готової квартири, тому при укладенні договору переуступки не сплачується податок на прибуток із продажу нерухомого майна.
- Для переуступки прав на квартиру, договір переуступки обов'язково повинен бути нотаріально завірений.
- Договір переуступки повинен містити всі суттєві умови, які були передбачені в первісному договорі із забудовником, включаючи опис квартири, її вартість, терміни здачі в експлуатацію та права та обов'язки сторін договору.
- При переуступці новий покупець повинен бути готовий взяти на себе всі зобов'язання та фінансові ризики, пов'язані з будівництвом квартири.
Думки експертів
Наталія Гончар, фахівець у сфері нерухомості
Переуступка права вимоги на об'єкт нерухомості, також відома як переуступка договору купівлі-продажу, є юридичним процесом, за допомогою якого початковий покупець нерухомості (цедент) передає свої права та обов'язки за договором новому покупцеві (цесіонарію).
Це часто трапляється у випадках, коли початковий покупець не може або не хоче продовжувати процес придбання нерухомості. Ось як це працює:
-
Знайомство з договором купівлі-продажу: Переуступка відбувається за наявності чинного договору купівлі-продажу між цедентом і забудовником або власником нерухомості. Обидва покупці повинні уважно ознайомитися з цим договором, щоб зрозуміти умови продажу, виплат і в експлуатацію.
-
Укладання договору переуступки: Після погодження умов переуступки між цедентом, цесіонарієм і забудовником або власником укладається договір переуступки. Цей документ містить деталі угоди, включаючи вартість переуступки, будь-які внесені платежі та графік подальших виплат.
-
Нотаріальне посвідчення: Договір переуступки повинен бути нотаріально засвідчений, що надає йому юридичну силу. Нотаріус перевіряє особисті документи сторін, засвідчує їх підписи та реєструє договір.
-
Сплата коштів: Після нотаріального посвідчення цесіонарій сплачує цеденту залишок вартості переуступки, якщо такий є. Можливо, також необхідно сплатити забудовнику або власнику будь-які видаткові чи технічні платежі.
-
Реєстрація переуступки: Договір переуступки разом із супутніми документами подається до відповідних органів для реєстрації. Цей процес підтверджує передачу прав на нерухомість від початкового покупця до нового покупця.
Переваги та недоліки переуступки:
Переваги:
- Можливість придбати квартиру у вже побудованому або майже готовому будинку.
- Потенційно нижча ціна порівняно з покупкою безпосередньо у забудовника.
- Можливість ознайомитися з відгуками про забудовника та якістю будівництва.
Недоліки:
- Можливість непогашеної заборгованості або обтяжень за початковим договором купівлі-продажу.
- Відсутність гарантій або пільг від забудовника, які зазвичай надаються первинним покупцям.
- Необхідність враховувати терміни об'єкта в експлуатацію та стан будівництва.
Важливі поради:
- Проконсультуйтеся з юристом перед підписанням договору переуступки, щоб повністю зрозуміти свої права та обов'язки.
- Уважно перегляньте договір купівлі-продажу, договір переуступки та будь-які супутні документи.
- Огляньте нерухомість особисто, щоб оцінити її стан і будь-які можливі проблеми.
- Ознайомтеся з репутацією забудовника та відгуками про попередні проєкти.
- Переконайтеся, що ви сплачуєте лише необхідну суму і що всі платежі здійснюються через офіційні канали.
Відповіді на питання
Запитання 1: Що таке переуступка при продажі квартири?
Відповідь: Переуступка — це продаж прав та обов'язків на придбання квартири в новобудові від первинного покупця до третьої особи. При цьому первинний покупець передає свої права та обов'язки за договором купівлі-продажу нової квартири.
Запитання 2: У чому різниця між переуступкою та продажем готової квартири?
Відповідь: Основна відмінність у тому, що під час переуступки об'єкт нерухомості ще не побудований або знаходиться на стадії будівництва. У разі продажу готової квартири покупець набуває права власності на вже збудований та введений в експлуатацію об'єкт.
Запитання 3: Які документи потрібні для переуступки квартири?
Відповідь: Для оформлення переуступки необхідні:
- Первинний договір купівлі-продажу квартири
- Паспорти та ідентифікаційні коди первинного покупця і нового покупця
- Заява про переуступку
- Договір переуступки
Запитання 4: Чи є ризики при переуступці квартири?
Відповідь: Так, існують певні ризики:
- Незавершене будівництво: квартиру можуть не побудувати або не здати в експлуатацію вчасно.
- Невідповідність квартири заявленим характеристикам: реальні параметри можуть відрізнятися від тих, що зазначені в договорі.
- Проблеми з забудовником: забудовник може порушити умови договору або потрапити в фінансові труднощі.
Запитання 5: Які переваги переуступки квартири?
Відповідь: Переуступка може мати переваги:
- Економія коштів: переуступка часто передбачає менші фінансові витрати в порівнянні з придбанням готової квартири.
- Вигідні умови: деякі забудовники пропонують додаткові знижки або бонуси при переуступці.
- Можливість вплинути на планування: якщо квартира знаходиться на ранній стадії будівництва, можна узгодити з забудовником зміни в плануванні.